{"id":2935,"date":"2020-05-30T17:47:55","date_gmt":"2020-05-30T15:47:55","guid":{"rendered":"https:\/\/bankinglaw.be\/?page_id=2935"},"modified":"2022-02-21T00:15:38","modified_gmt":"2022-02-20T23:15:38","slug":"negociation-credit-hypothecaire-loi","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/bankinglaw.be\/en\/blog-2\/negociation-credit-hypothecaire-loi\/","title":{"rendered":"La phase pr\u00e9contractuelle lors de la n\u00e9gociation d&#8217;un contrat de cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il est constant que le pr\u00eateur hypoth\u00e9caire est soumis \u00e0 plusieurs obligations&nbsp;pr\u00e9contractuelles \u00e0 l\u2019\u00e9gard de son client. Ces obligations, issues \u00e0 l\u2019origine de l\u2019application du principe de la bonne foi contractuelle et des r\u00e8gles de la responsabilit\u00e9 civile<a href=\"#_ftn1\">[1]<\/a>, ont essentiellement \u00e9t\u00e9 conceptualis\u00e9es en droit bancaire par la doctrine, la jurisprudence, ainsi qu\u2019au niveau europ\u00e9en dans le code de conduite volontaire europ\u00e9en relatif \u00e0 l&#8217;information pr\u00e9contractuelle concernant les pr\u00eats au logement<a href=\"#_ftn2\">[2]<\/a>. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ainsi, au stade pr\u00e9contractuel, il p\u00e8se sur le pr\u00eateur hypoth\u00e9caire, en premier lieu, une obligation d\u2019informer compl\u00e8tement son client quant \u00e0 l\u2019op\u00e9ration qu\u2019il envisage de conclure avec ce dernier et les diff\u00e9rents types de cr\u00e9dit possibles<a href=\"#_ftn3\">[3]<\/a>. En deuxi\u00e8me lieu, il doit s\u2019informer sur son client. Cette obligation est g\u00e9n\u00e9ralement traduite par un \u00ab&nbsp;<em>devoir d\u2019investigation&nbsp;\u00bb<\/em>. En troisi\u00e8me lieu, le pr\u00eateur hypoth\u00e9caire a une obligation d\u2019octroyer \u00e9ventuellement le cr\u00e9dit envisag\u00e9 sur base de la capacit\u00e9 de remboursement du client, et non sur l\u2019unique base de la valeur des s\u00fbret\u00e9s r\u00e9elles ou personnelles constitu\u00e9es \u00e0 son profit.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En mati\u00e8re de protection du consommateur, le cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire avait r\u00e9sist\u00e9 \u00e0 l\u2019invasion, en droit positif belge, de la formalisation des obligations de conduite des professionnels de la \u00ab&nbsp;<em>bancassurfinance&nbsp;<\/em>\u00bb telles que d\u00e9j\u00e0 impos\u00e9es en mati\u00e8re d\u2019interm\u00e9diation financi\u00e8re en cas de commercialisation d\u2019instruments financiers<a href=\"#_ftn4\">[4]<\/a>, en mati\u00e8re de cr\u00e9dit \u00e0 la consommation, de consultations en planification financi\u00e8re<a href=\"#_ftn5\">[5]<\/a>, etc.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La nouvelle loi a pour m\u00e9rite de formaliser ce que les l\u00e9gislateurs europ\u00e9en et belge attendent du pr\u00eateur hypoth\u00e9caire, par le remplacement quasi complet du titre 4 du chapitre 2 du Livre VII du Code de droit \u00e9conomique. L\u2019on pourra cependant regretter qu\u2019\u00e0 nouveau, l\u2019impl\u00e9mentation de ces r\u00e8gles qui, de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale et pour la plupart, \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 d\u2019application sur base volontaire et en vertu d\u2019autres r\u00e9glementations consum\u00e9ristes, entra\u00eene un nouveau gonflement de la paperasserie pr\u00e9contractuelle dont on peut craindre qu\u2019elle ne fasse que d\u00e9courager le consommateur d\u2019en prendre connaissance.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-1-la-publicit-relative-au-cr-dit\">1.&nbsp;La publicit\u00e9 relative au cr\u00e9dit<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En mati\u00e8re de publicit\u00e9 pour un cr\u00e9dit, le nouvel article VII.123 du Code de droit \u00e9conomique aligne les obligations des prestataires de services financiers sur les autres r\u00e9glementations financi\u00e8res en ce qu\u2019il exige, de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, que la publicit\u00e9 op\u00e9r\u00e9e \u2013 dont la notion doit \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e au sens large<a href=\"#_ftn6\">[6]<\/a> &#8211; soit loyale, claire et non trompeuse<a href=\"#_ftn7\">[7]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Plus sp\u00e9cifiquement, la loi interdit toute communication publicitaire et commerciale pour un contrat de cr\u00e9dit qui serait ax\u00e9e sp\u00e9cifiquement sur l\u2019incitation du consommateur, dans l\u2019impossibilit\u00e9 de faire face \u00e0 ses dettes, \u00e0 recourir au cr\u00e9dit. Sont encore interdites les publicit\u00e9s mettant en valeur la facilit\u00e9 ou la rapidit\u00e9 avec lesquelles le cr\u00e9dit peut \u00eatre obtenu,&nbsp;ou incitant au regroupement ou \u00e0 la centralisation des cr\u00e9dits en cours, ou pr\u00e9cisant que les contrats de cr\u00e9dit en cours n\u2019ont pas ou peu d\u2019influence sur l\u2019appr\u00e9ciation d\u2019une demande de cr\u00e9dit<a href=\"#_ftn8\">[8]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Toute une s\u00e9rie de mentions susceptibles de figurer dans une publicit\u00e9 sont \u00e9galement reprises dans la loi comme rendant une telle publicit\u00e9 interdite et susceptible d\u2019entra\u00eener des sanctions \u00e0 l\u2019\u00e9gard de son auteur. Ainsi en va-t-il des r\u00e9f\u00e9rences \u00e0 un agr\u00e9ment comme interm\u00e9diaire de cr\u00e9dit, \u00e0 la pr\u00e9sentation du cr\u00e9dit comme pouvant \u00eatre obtenu ind\u00e9pendamment de l\u2019examen de solvabilit\u00e9 de l\u2019emprunteur, ou comme donnant lieu \u00e0 une remise d\u2019esp\u00e8ces, comporte la mention \u00ab&nbsp;<em>cr\u00e9dit<\/em> <em>gratuit&nbsp;\u00bb<\/em>, etc<a href=\"#_ftn9\">[9]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A c\u00f4t\u00e9 de ces interdictions, toute publicit\u00e9 qui indique un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ou des chiffres li\u00e9s au co\u00fbt du cr\u00e9dit pour le consommateur doit comporter de nombreuses mentions obligatoires<a href=\"#_ftn10\">[10]<\/a>&nbsp;: l\u2019identit\u00e9 du pr\u00eateur et\/ou de l\u2019interm\u00e9diaire<a href=\"#_ftn11\">[11]<\/a>, le taux d\u00e9biteur, la pr\u00e9cision si celui-ci est fixe ou variable ou une combinaison des deux, accompagn\u00e9e d\u2019informations relatives \u00e0 tous les frais compris dans le co\u00fbt total du cr\u00e9dit pour le consommateur, le montant du cr\u00e9dit, la dur\u00e9e, le montant des mensualit\u00e9s (d\u00e9sormais d\u00e9nomm\u00e9es \u00ab&nbsp;<em>termes&nbsp;<\/em>\u00bb), leur nombre, etc. Ces donn\u00e9es doivent \u00eatre comprises dans un exemple repr\u00e9sentatif dont les crit\u00e8res seront d\u00e9termin\u00e9s par le Roi<a href=\"#_ftn12\">[12]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si la conclusion d\u2019un contrat portant sur un service accessoire, notamment une assurance<a href=\"#_ftn13\">[13]<\/a>, est obligatoire pour obtenir le cr\u00e9dit ou pour l\u2019obtenir aux conditions annonc\u00e9es dans la publicit\u00e9 et que le co\u00fbt de ce service ne peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9 pr\u00e9alablement, l\u2019obligation de conclure ce contrat doit elle aussi \u00eatre mentionn\u00e9e de fa\u00e7on claire concise et visible avec le TAEG<a href=\"#_ftn14\">[14]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Notons enfin que, pour toute publicit\u00e9, un arr\u00eat\u00e9 royal pourra pr\u00e9ciser, quel que soit le support utilis\u00e9, la grandeur des caract\u00e8res pour les informations relatives \u00e0 la nature de l\u2019op\u00e9ration, \u00e0 sa dur\u00e9e, au caract\u00e8re fixe ou variable du taux d\u00e9biteur, au montant des remboursements, au TAEG, et \u00e0 la p\u00e9riode durant laquelle le taux promotionnel d\u00e9termin\u00e9 s\u2019applique<a href=\"#_ftn15\">[15]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019arr\u00eat\u00e9 royal du 5 f\u00e9vrier 1993 portant diverses mesures d\u2019ex\u00e9cution de la loi du 4 ao\u00fbt 1992 est quant \u00e0 lui abrog\u00e9 par la nouvelle loi ici analys\u00e9e<a href=\"#_ftn16\">[16]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-2-exigence-d-un-prospectus-informatif\">2.&nbsp;Exigence d\u2019un prospectus informatif<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019exigence de la mise \u00e0 disposition du consommateur d\u2019un prospectus informatif contenant le tarif des taux d\u00e9biteurs, ses r\u00e9ductions et majorations de taux \u00e9ventuelles et toutes les conditions de l\u2019octroi de cr\u00e9dit n\u2019est pas nouvelle et figurait d\u00e9j\u00e0 dans l\u2019article VII. 123 du Code de droit \u00e9conomique.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette obligation, qui peut \u00eatre satisfaite sous une forme \u00e9lectronique, est reprise de mani\u00e8re plus exhaustive dans le futur nouvel article VII. 125 du Code de droit \u00e9conomique. Le prospectus, disponible gratuitement, doit notamment contenir&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>l&#8217;identit\u00e9 et l&#8217;adresse g\u00e9ographique de la partie qui fournit les informations&nbsp;;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>les finalit\u00e9s possibles du cr\u00e9dit ;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>les formes de s\u00fbret\u00e9s&nbsp;;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>la dur\u00e9e possible des contrats de cr\u00e9dit ;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>les types de taux d\u00e9biteur disponibles, en indiquant s&#8217;ils sont fixes, variables ou les deux, accompagn\u00e9s d&#8217;un bref expos\u00e9 des caract\u00e9ristiques d&#8217;un taux fixe et d&#8217;un taux variable, y compris leurs implications pour le consommateur<a href=\"#_ftn17\">[17]<\/a>&nbsp;;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>un exemple repr\u00e9sentatif, \u00e0 d\u00e9terminer par arr\u00eat\u00e9 royal, du montant du cr\u00e9dit, du co\u00fbt total du cr\u00e9dit<a href=\"#_ftn18\">[18]<\/a> pour le consommateur, le montant total d\u00fb par le consommateur et du taux annuel effectif global&nbsp;(TAEG) ;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>l&#8217;indication d&#8217;autres co\u00fbts \u00e9ventuels, non compris dans le co\u00fbt total du cr\u00e9dit pour le consommateur, \u00e0 payer en lien avec le contrat de cr\u00e9dit ;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>l&#8217;\u00e9ventail des diff\u00e9rentes modalit\u00e9s de remboursement du cr\u00e9dit au pr\u00eateur possibles, y compris le montant des termes et les termes de paiement&nbsp;;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>le cas \u00e9ch\u00e9ant, une d\u00e9claration claire et concise selon laquelle le respect des conditions des contrats de cr\u00e9dit ne comporte pas de garantie de remboursement du montant du cr\u00e9dit pr\u00e9lev\u00e9 ;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>les conditions directement li\u00e9es \u00e0 un remboursement anticip\u00e9 ;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>la n\u00e9cessit\u00e9 \u00e9ventuelle de faire expertiser le bien immobilier et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, le responsable charg\u00e9 de veiller \u00e0 la r\u00e9alisation de cette expertise ainsi que les co\u00fbts qui en d\u00e9coulent \u00e9ventuellement pour le consommateur ;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>un avertissement g\u00e9n\u00e9ral concernant les possibles cons\u00e9quences du non-respect des obligations qui d\u00e9coulent du contrat de cr\u00e9dit.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En outre, les informations g\u00e9n\u00e9rales doivent \u00e9galement&nbsp;contenir :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>une description des types de cr\u00e9dit que le pr\u00eateur octroie ou pour lesquels l&#8217;interm\u00e9diaire de cr\u00e9dit intervient ;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>le tarif des frais et indemnit\u00e9s ;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>la date \u00e0 partir de laquelle le prospectus est d&#8217;application ;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>une indication du tarif des taux, dont les taux d&#8217;int\u00e9r\u00eat p\u00e9riodiques, les taux d\u00e9biteurs correspondants, toutes les r\u00e9ductions et majorations \u00e9ventuelles que le pr\u00eateur accorde ou impose de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale et habituelle, les conditions d&#8217;octroi des r\u00e9ductions et majorations pr\u00e9cit\u00e9es, les indices de r\u00e9f\u00e9rence utilis\u00e9s&nbsp;;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>l&#8217;identit\u00e9 et l&#8217;adresse du responsable du traitement des fichiers qui seront consult\u00e9s.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les parties peuvent toujours convenir de r\u00e9ductions ou de majorations d\u00e9rogeant au prospectus, si celles-ci sont plus avantageuses pour le consommateur ou si elles ont \u00e9t\u00e9 n\u00e9goci\u00e9es \u00e0 son initiative.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De m\u00eame, les services accessoires \u00e9ventuels auxquels le consommateur est oblig\u00e9 de souscrire afin d&#8217;obtenir le cr\u00e9dit seront mentionn\u00e9s avec, le cas \u00e9ch\u00e9ant, la pr\u00e9cision que ces services peuvent \u00eatre acquis aupr\u00e8s d&#8217;un fournisseur autre que le pr\u00eateur.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-3-informations-sp-cifiques-fournir-par-les-interm-diaires-de-cr-dit\">3.&nbsp;Informations sp\u00e9cifiques \u00e0 fournir par les interm\u00e9diaires de cr\u00e9dit<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Plus sp\u00e9cifiquement \u00e0 l\u2019\u00e9gard des interm\u00e9diaires de cr\u00e9dit, la loi exige de ces derniers qu\u2019ils fournissent au consommateur, avant m\u00eame d\u2019entamer toute interm\u00e9diation<a href=\"#_ftn20\">[20]<\/a>, les informations relatives \u00e0 leur identit\u00e9 et adresse g\u00e9ographique, le registre dans lequel ils ont \u00e9t\u00e9 inscrits, le cas \u00e9ch\u00e9ant le num\u00e9ro d\u2019enregistrement et les moyens de v\u00e9rifier cet enregistrement<a href=\"#_ftn21\">[21]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#8217;interm\u00e9diaire de cr\u00e9dit doit \u00e9galement indiquer au consommateur s\u2019il est li\u00e9 ou travaille \u00e0 titre exclusif avec un ou plusieurs pr\u00eateurs. Si un lien d\u2019exclusivit\u00e9 existe, il incombe \u00e0 l\u2019interm\u00e9diaire de fournir le nom du ou des pr\u00eateurs pour le compte duquel ou desquels il agit.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019interm\u00e9diaire doit \u00e9galement avertir le consommateur, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de l&#8217;existence de commissions ou d&#8217;autres incitations que les pr\u00eateurs ou des tiers doivent payer \u00e0 l&#8217;interm\u00e9diaire de cr\u00e9dit pour ses services dans le cadre du contrat de cr\u00e9dit, ainsi que leur montant. Si ce montant n&#8217;est pas connu au moment de la communication des informations, l&#8217;interm\u00e9diaire de cr\u00e9dit doit informer le consommateur de ce que le montant r\u00e9el sera communiqu\u00e9 \u00e0 un stade ult\u00e9rieur dans l&#8217;ESIS.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si le consommateur en fait la demande, le courtier de cr\u00e9dit qui re\u00e7oit une commission de la part d&#8217;un ou de plusieurs pr\u00eateurs lui fournit des informations sur les diff\u00e9rents niveaux de commission payables par les diff\u00e9rents pr\u00eateurs qui fournissent les contrats de cr\u00e9dit propos\u00e9s au consommateur. Le consommateur est inform\u00e9 du fait qu&#8217;il a le droit d&#8217;exiger ces informations<a href=\"#_ftn22\">[22]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Enfin, il incombe au pr\u00eateur et\/ou \u00e0 l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019informer le candidat-emprunteur en lui fournissant des explications ad\u00e9quates sur le ou les contrat(s) de cr\u00e9dit propos\u00e9(s) et les \u00e9ventuels services accessoires, afin de permettre au consommateur de d\u00e9terminer si le ou les contrat(s) de cr\u00e9dit et les services accessoires propos\u00e9s sont adapt\u00e9s \u00e0 ses besoins et \u00e0 sa situation financi\u00e8re<a href=\"#_ftn23\">[23]<\/a>. C\u2019est en effet au consommateur d\u2019\u00e9valuer lui-m\u00eame et en premi\u00e8re place, au regard de sa situation et de ses projets de vie, si l\u2019octroi du cr\u00e9dit qui lui est propos\u00e9 s\u2019inscrit dans le cadre qu\u2019il d\u00e9termine, au-del\u00e0 des consid\u00e9rations li\u00e9es \u00e0 ses capacit\u00e9s de remboursement.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-4-constitution-d-un-dossier-de-cr-dit-hypoth-caire\">4. Constitution d\u2019un \u00ab&nbsp;dossier de cr\u00e9dit&nbsp;hypoth\u00e9caire \u00bb<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans le nouvel article VII.133&nbsp;du Code de droit \u00e9conomique, une obligation est impos\u00e9e au pr\u00eateur de veiller \u00e0 la constitution d\u2019un \u00ab&nbsp;<em>dossier de cr\u00e9dit&nbsp;\u00bb<\/em>, propre \u00e0 chaque consommateur, mais \u00e9galement \u00e0 chaque personne se constituant s\u00fbret\u00e9 personnelle des engagements du cr\u00e9dit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans ce dossier, l\u2019on doit retrouver toute la documentation (voy. <em>infra<\/em>, pour son contenu pr\u00e9cis) li\u00e9e aux informations re\u00e7ues et transmises respectivement par et au cr\u00e9dit et sur base desquelles l\u2019\u00e9valuation de la solvabilit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 \u00e9tablie et document\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En pratique, cette exigence complexifie davantage la gestion administrative des clients qui ont recours \u00e0 plusieurs services financiers au sein d\u2019un m\u00eame \u00e9tablissement&nbsp;: dans certains cas, le pr\u00eateur aura notamment d\u00fb constituer 1) un dossier cr\u00e9dit pour son client, 2) un dossier pour la personne s\u2019\u00e9tant constitu\u00e9e s\u00fbret\u00e9 personnelle, 3) un dossier \u00ab&nbsp;<em>MiFID&nbsp;\u00bb<\/em> sur la situation personnelle du client en mati\u00e8re d\u2019investissement<a href=\"#_ftn24\">[24]<\/a>, ainsi que 4) un dossier relatif aux consultations en planification financi\u00e8re remises au client<a href=\"#_ftn25\">[25]<\/a>. La multiplication des dossiers g\u00e9n\u00e9ralement g\u00e9r\u00e9s par des services diff\u00e9rents au sein des \u00e9tablissements financiers entra\u00eene forc\u00e9ment la question suivante&nbsp;: p\u00e8se-t-il sur l\u2019\u00e9tablissement financier une obligation de mettre en perspective les informations fournies par le client en vue de l\u2019octroi de son cr\u00e9dit avec celles contenues dans les autres dossiers \u00e9ventuellement constitu\u00e9s, et d\u2019en v\u00e9rifier la concordance&nbsp;? La r\u00e9ponse \u00e0 cette question est, semble-t-il, affirmative au regard de l\u2019exigence de v\u00e9rification contenue dans la loi ici analys\u00e9e<a href=\"#_ftn26\">[26]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le dossier constitu\u00e9 ne doit pas n\u00e9cessairement \u00eatre communiqu\u00e9 au consommateur. Il n\u2019est d\u2019ailleurs pas d\u2019usage qu\u2019il le soit. Les travaux pr\u00e9paratoires justifient ce qui pr\u00e9c\u00e8de par le fait que le consommateur dispose d\u00e9j\u00e0 des \u00e9l\u00e9ments qui composent son dossier<a href=\"#_ftn27\">[27]<\/a>. Or, outre les documents fournis par le consommateur, le dossier doit \u00e9galement contenir des pi\u00e8ces concernant les proc\u00e9dures internes du pr\u00eateur, qui sont \u00ab&nbsp;<em>utiles pour l\u2019inspection \u00e9conomique&nbsp;\u00bb<a href=\"#_ftn28\"><strong>[28]<\/strong><\/a><\/em>. Il peut \u00e9galement \u00eatre imagin\u00e9 qu\u2019un juge saisi d\u2019une contestation li\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9valuation de la solvabilit\u00e9 d\u2019un consommateur puisse solliciter, sur base de l\u2019article 877 du Code judiciaire, la production du dossier du consommateur par le pr\u00eateur, lequel sera d\u00e8s lors attentif \u00e0 la constitution d\u2019un dossier complet et suffisamment motiv\u00e9. Cette production ne pourra \u00e9videmment intervenir que dans le respect des conditions \u00e9nonc\u00e9es par l\u2019article 877 pr\u00e9cit\u00e9, pour \u00e9viter les demandes uniquement justifi\u00e9es \u00e0 des fins dilatoires ou exploratoires, les informations contenues dans ce dossier demeurant soumise au secret des affaires).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sur l\u2019appr\u00e9ciation de la situation financi\u00e8re de l\u2019emprunteur, le contr\u00f4le du juge sera, \u00e0 notre estime, marginal<a href=\"#_ftn29\">[29]<\/a>, car il ne pourra se substituer \u00e0 l\u2019appr\u00e9ciation par le pr\u00eateur de ladite situation financi\u00e8re. Tout au plus devrait-il pouvoir appr\u00e9cier le s\u00e9rieux de l\u2019examen r\u00e9alis\u00e9 et \u00e9viter les erreurs manifestes.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-5-informations-pr-alables-recueillir-aupr-s-du-client-devoir-d-investigation-et-valuation-de-la-solvabilit\">5.&nbsp;Informations pr\u00e9alables \u00e0 recueillir aupr\u00e8s du client&nbsp;: devoir d\u2019investigation et \u00e9valuation de la solvabilit\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-5-1-introduction\">5.1.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Introduction<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pr\u00e9alablement \u00e0 la conclusion d\u2019un contrat de cr\u00e9dit, le pr\u00eateur doit recueillir activement une s\u00e9rie d\u2019informations relatives \u00e0 l\u2019emprunteur, dans l\u2019optique d\u2019\u00e9valuer sa solvabilit\u00e9 et sa capacit\u00e9 \u00e0 faire face avec satisfaction \u00e0 ses engagements li\u00e9s au cr\u00e9dit<a href=\"#_ftn30\">[30]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si telle n\u2019\u00e9tait pas une obligation avant l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la loi ici analys\u00e9e, l\u2019investigation du banquier relative \u00e0 la solvabilit\u00e9 doit \u00e0 pr\u00e9sent \u00e9galement porter sur la personne qui constitue une s\u00fbret\u00e9 personnelle<a href=\"#_ftn31\">[31]<\/a>, si une telle s\u00fbret\u00e9 est constitu\u00e9e en garantie de la bonne ex\u00e9cution du contrat.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le pr\u00eateur consulte ainsi obligatoirement la Centrale des cr\u00e9dits aux particuliers<a href=\"#_ftn32\">[32]<\/a> et sollicite du consommateur et de la s\u00fbret\u00e9 personnelle \u00e9ventuelle qu\u2019une s\u00e9rie d\u2019informations pertinentes et document\u00e9es lui soient remises.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si la solvabilit\u00e9 de l\u2019emprunteur et de la s\u00fbret\u00e9 personnelle doit s\u2019\u00e9valuer pr\u00e9alablement \u00e0 l\u2019octroi du cr\u00e9dit, tel doit \u00eatre \u00e9galement le cas \u00e0 chaque augmentation du montant pr\u00eat\u00e9<a href=\"#_ftn33\">[33]<\/a>, ou lors d\u2019adaptations \u00e9ventuelles du cr\u00e9dit consenti, pour autant que ces adaptations aient une influence, \u00e0 notre estime, sur le montant mensuel (\u00e0 la hausse) \u00e0 rembourser par le consommateur et\/ou sur la dur\u00e9e du remboursement (en cas d\u2019allongement)<a href=\"#_ftn34\">[34]<\/a>. Par ailleurs, \u00e9tant donn\u00e9 que toute \u00ab&nbsp;<em>augmentation du montant du cr\u00e9dit implique la conclusion d\u2019un nouveau contrat de cr\u00e9dit<\/em>&nbsp;\u00bb<a href=\"#_ftn35\">[35]<\/a>, l\u2019organisme pr\u00eateur ne devra pas c\u00e9der \u00e0 la facilit\u00e9 et r\u00e9utiliser \u00e0 l\u2019identique le dossier ant\u00e9rieur. Toute mention du dossier ant\u00e9rieur devra \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e et amend\u00e9e le cas \u00e9ch\u00e9ant. Il ne pourra pas \u00eatre invoqu\u00e9 que l\u2019emprunteur aurait d\u00fb communiquer spontan\u00e9ment au pr\u00eateur les \u00e9l\u00e9ments neufs qui seraient intervenus apr\u00e8s la constitution du dossier client pr\u00e9c\u00e9dent.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour les contrats de cr\u00e9dit \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e avec une destination mobili\u00e8re, le pr\u00eateur est tenu de r\u00e9examiner la solvabilit\u00e9 du consommateur chaque ann\u00e9e, au plus tard le premier jour de travail qui suit la date anniversaire de la conclusion du contrat de cr\u00e9dit, sur base d&#8217;une nouvelle consultation de la Centrale<a href=\"#_ftn36\">[36]<\/a>. La loi n\u2019impose pas que la solvabilit\u00e9 de la personne s\u2019\u00e9tant constitu\u00e9e s\u00fbret\u00e9 personnelle des engagements de l\u2019emprunteur soit \u00e9galement \u00e9valu\u00e9e annuellement.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019\u00e9valuation de la solvabilit\u00e9 doit s\u2019op\u00e9rer sur la base d\u2019informations n\u00e9cessaires, suffisantes et proportionn\u00e9es relatives aux revenus et d\u00e9penses du consommateurs ainsi que d\u2019autres crit\u00e8res \u00e9conomiques et financiers<a href=\"#_ftn37\">[37]<\/a>. L\u2019octroi d\u2019un cr\u00e9dit alors que les capacit\u00e9s de remboursement de l\u2019emprunteur sont insuffisantes lors de l\u2019octroi est source de responsabilit\u00e9 pour le banquier<a href=\"#_ftn38\">[38]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-5-2-remise-d-un-formulaire-questionnaire-de-demande-d-informations\">5.2.&nbsp;Remise d\u2019un formulaire\/questionnaire de demande d\u2019informations<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour s\u2019assurer de l\u2019ex\u00e9cution par le pr\u00eateur ou l\u2019interm\u00e9diaire de son devoir d\u2019investigation <em>a minima<\/em>, la loi pr\u00e9cise qu\u2019un formulaire\/questionnaire de demande d\u2019informations doit \u00eatre remis au candidat-emprunteur. Ce formulaire prend la forme d&#8217;un questionnaire d\u00e9crivant toutes les informations demand\u00e9es par le pr\u00eateur et\/ou l&#8217;interm\u00e9diaire de cr\u00e9dit<a href=\"#_ftn39\">[39]<\/a> et indique clairement les informations et pi\u00e8ces justificatives \u00e0 fournir et provenant de sources ind\u00e9pendantes v\u00e9rifiables<a href=\"#_ftn40\">[40]<\/a>. Il a trait au minimum au but du cr\u00e9dit, aux revenus du consommateur, aux personnes \u00e0 charge, aux engagements financiers en cours comprenant entre autres le nombre et le montant d\u00e9biteur des cr\u00e9dits en cours. Il mentionne enfin les fichiers qui seront consult\u00e9s afin de v\u00e9rifier ces derni\u00e8res informations.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Par ailleurs, ce formulaire, qui doit \u00eatre conserv\u00e9 aussi longtemps que le cr\u00e9dit pr\u00e9lev\u00e9 n&#8217;a pas \u00e9t\u00e9 rembours\u00e9, doit mentionner le tarif des frais r\u00e9clam\u00e9s par le pr\u00eateur, une r\u00e9f\u00e9rence au prospectus qui est d&#8217;application et l&#8217;indication du lieu o\u00f9 il est disponible, et pr\u00e9ciser, si les tarifs des taux sont ajout\u00e9s au prospectus sous forme d&#8217;un document s\u00e9par\u00e9, la date desdits tarifs<a href=\"#_ftn41\">[41]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le pr\u00eateur et\/ou l\u2019interm\u00e9diaire doit \u00e9galement solliciter aupr\u00e8s du candidat emprunteur les informations n\u00e9cessaires sur sa situation personnelle et financi\u00e8re, ainsi que sur ses pr\u00e9f\u00e9rences et ses objectifs, afin de pouvoir lui recommander des contrats de cr\u00e9dit appropri\u00e9s et d\u2019ex\u00e9cuter correctement l\u2019obligation de conseil qui est d\u00e9sormais la sienne<a href=\"#_ftn42\">[42]<\/a>, comme examin\u00e9 <em>infra<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour terminer, relevons qu\u2019il est d\u00e9sormais impos\u00e9 au pr\u00eateur et\/ou \u00e0 l\u2019interm\u00e9diaire de fournir des explications ad\u00e9quates au consommateur sur le contrat de cr\u00e9dit propos\u00e9 et les \u00e9ventuels services accessoires, notamment sur la possibilit\u00e9 ou non de r\u00e9silier ceux-ci s\u00e9par\u00e9ment et les implications d\u2019une telle d\u00e9cision, afin de permettre au consommateur de d\u00e9terminer si le contrat de cr\u00e9dit et les services accessoires propos\u00e9s sont adapt\u00e9s \u00e0 ses besoins et \u00e0 sa situation financi\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-5-3-caract-re-complet-et-exhaustif-des-informations-collect-es\">5.3.&nbsp;Caract\u00e8re complet et exhaustif des informations collect\u00e9es<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le pr\u00eateur ne peut conclure de contrat de cr\u00e9dit ou accorder une augmentation du cr\u00e9dit d\u00e9j\u00e0 octroy\u00e9 que si, compte tenu des informations dont il dispose ou devrait disposer, il doit raisonnablement estimer que le consommateur sera \u00e0 m\u00eame de respecter les obligations d\u00e9coulant du contrat<a href=\"#_ftn43\">[43]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 d\u00e9faut pour le pr\u00eateur de parvenir \u00e0 une \u00e9valuation diligente de la solvabilit\u00e9 en raison d\u2019une non-exhaustivit\u00e9 des informations fournies ou d\u2019un refus du candidat emprunteur de les fournir, le pr\u00eateur doit avertir ce dernier de ce que le cr\u00e9dit sollicit\u00e9 ne peut lui \u00eatre accord\u00e9<a href=\"#_ftn44\">[44]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si par ailleurs le consommateur a sciemment dissimul\u00e9 des informations au pr\u00eateur quant \u00e0 sa solvabilit\u00e9, ce dernier est autoris\u00e9 \u00e0 r\u00e9silier le cr\u00e9dit sur cette base<a href=\"#_ftn45\">[45]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-5-4-limites-du-devoir-d-investigation\">5.4.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Limites du devoir d\u2019investigation<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019ampleur de l\u2019exercice du devoir d\u2019investigation reste \u00e0 la discr\u00e9tion du pr\u00eateur, pour autant que les renseignements r\u00e9colt\u00e9s soient complets et suffisants (la loi emploie le terme \u00ab&nbsp;<em>n\u00e9cessaire&nbsp;<\/em>\u00bb) \u00e0 l\u2019appr\u00e9ciation de la situation financi\u00e8re et les facult\u00e9s de remboursement de l\u2019emprunteur. Ce devoir d\u2019investigation se limite, selon nous, en droit commun, \u00e0 la collecte des informations exig\u00e9es et pertinentes, mais pas \u00e0 leur v\u00e9rification<a href=\"#_ftn46\">[46]<\/a>, sauf incoh\u00e9rence manifeste que le pr\u00eateur diligent d\u00e9c\u00e8lerait lors de l\u2019analyse des documents fournis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La loi du 22 avril 2016 pr\u00e9voit cependant, \u00e0 l\u2019instar des dispositions du code de droit \u00e9conomique applicables au cr\u00e9dit \u00e0 la consommation, que les informations fournies par le consommateur doivent \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9es de fa\u00e7on appropri\u00e9e, en se r\u00e9f\u00e9rant notamment et si n\u00e9cessaire, \u00e0 des documents v\u00e9rifiables de mani\u00e8re ind\u00e9pendante<a href=\"#_ftn47\">[47]<\/a>. A l\u2019\u00e9gard de la question de savoir si cette obligation de v\u00e9rification incombe au pr\u00eateur et\/ou \u00e0 l\u2019interm\u00e9diaire, nous pensons que c\u2019est en r\u00e9alit\u00e9 sur celui des deux qui sera en contact direct avec le consommateur que p\u00e8se cette obligation<a href=\"#_ftn48\">[48]<\/a>. Le pr\u00eateur ne dispose en effet pas des m\u00eames moyens de v\u00e9rification que l\u2019interm\u00e9diaire lorsqu\u2019il n\u2019est pas en contact direct avec le consommateur<a href=\"#_ftn49\">[49]<\/a>. Ce qui pr\u00e9c\u00e8de nous para\u00eet devoir \u00eatre nuanc\u00e9 par le fait que le pr\u00eateur dispose parfois d\u2019informations sur le consommateur que l\u2019interm\u00e9diaire lui-m\u00eame ne poss\u00e8de pas<a href=\"#_ftn50\">[50]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les contours de cette obligation sont pour le moins impr\u00e9cis \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019exigence d\u2019une v\u00e9rification \u00ab&nbsp;<em>appropri\u00e9e&nbsp;\u00bb<\/em>. Jusqu\u2019o\u00f9 peut-on estimer qu\u2019une v\u00e9rification <em>appropri\u00e9e<\/em> a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e&nbsp;? Par exemple, combien de fiches de salaires doivent-elles \u00eatre remises par le candidat-emprunteur pour v\u00e9rification&nbsp;? Quelles seraient par ailleurs les cons\u00e9quences \u00e0 l\u2019\u00e9gard du client et en termes de responsabilit\u00e9, d\u2019une v\u00e9rification \u00ab&nbsp;<em>inappropri\u00e9e&nbsp;\u00bb<\/em>, par le banquier, d\u2019un \u00e9l\u00e9ment contenant des erreurs&nbsp;? Certes, la responsabilit\u00e9 du pr\u00eateur \u00e0 l\u2019\u00e9gard des tiers peut \u00eatre \u00e9ventuellement engag\u00e9e pour cr\u00e9ation fautive d\u2019une apparence de solvabilit\u00e9, mais qu\u2019en est-il \u00e0 l\u2019\u00e9gard du consommateur, lui aussi fautif ?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ces questions seront analys\u00e9es par le juge au cas par cas, mais \u00e0 notre estime, la responsabilit\u00e9 de l\u2019exactitude et de l\u2019exhaustivit\u00e9 des renseignements fournis par l\u2019emprunteur doit reposer au moins de mani\u00e8re \u00e9gale sur ce dernier<a href=\"#_ftn51\">[51]<\/a>, lequel doit lui aussi faire preuve de diligence et ne peut se pr\u00e9valoir d\u2019une v\u00e9rification non appropri\u00e9e par le pr\u00eateur des informations \u00e9ventuellement incompl\u00e8tes ou involontairement erron\u00e9es remises \u00e0 celui-ci<a href=\"#_ftn52\">[52]<\/a>. Le futur article VII. 214\/4 du Code de droit \u00e9conomique nous parait constitutif d\u2019une base suffisante pour appuyer cette possible responsabilit\u00e9 du consommateur ind\u00e9pendamment du caract\u00e8re volontaire ou non de la communication en cause : \u201c<em>Lorsque le consommateur a omis de communiquer les informations vis\u00e9es \u00e0 l&#8217;article VII.126 ou a communiqu\u00e9 des informations fausses, le juge peut, sans pr\u00e9judice des sanctions de droit commun, ordonner la r\u00e9solution du contrat aux torts du consommateur<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019on pointera \u00e0 ce sujet la position de la Cour de cassation fran\u00e7aise en mati\u00e8re de cr\u00e9dit \u00e0 la consommation et qui consacre, dans le chef du consommateur, un devoir de loyaut\u00e9 et un devoir de collaboration du consommateur au profit de l\u2019\u00e9tablissement de cr\u00e9dit<a href=\"#_ftn53\">[53]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-6-incidence-de-la-valeur-du-bien-hypoth-qu-dans-l-analyse-pr-alable\">6.&nbsp;Incidence de la valeur du bien hypoth\u00e9qu\u00e9 dans l\u2019analyse pr\u00e9alable<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il est unanimement admis que l\u2019\u00e9valuation de la solvabilit\u00e9 de candidat emprunteur et la d\u00e9cision&nbsp; d\u2019octroi du pr\u00eateur ne peut se baser sur l\u2019unique valeur des s\u00fbret\u00e9s conf\u00e9r\u00e9es en garantie du respect par l\u2019emprunteur de ses obligations de remboursement<a href=\"#_ftn54\"><sup>[54]<\/sup><\/a>. La loi du 22 avril 2016 confirme express\u00e9ment ce principe en indiquant que l\u2019analyse de la solvabilit\u00e9 ne peut se baser essentiellement sur le fait que la valeur du bien immobilier \u00e0 usage r\u00e9sidentiel est sup\u00e9rieure au montant du cr\u00e9dit ou sur l&#8217;hypoth\u00e8se sp\u00e9culative selon laquelle le bien immobilier \u00e0 usage r\u00e9sidentiel verra sa valeur augmenter. Il n\u2019emp\u00eache que ces donn\u00e9es peuvent entrer en ligne de compte, mais \u00e0 titre accessoire<a href=\"#_ftn55\"><sup>[55]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 cet \u00e9gard, s\u2019agissant d\u2019\u00e9valuer le bien immobilier \u00e0 usage r\u00e9sidentiel, la loi oblige le pr\u00eateur \u00e0 ne faire appel qu&#8217;\u00e0 des experts internes et externes qui sont professionnellement comp\u00e9tents et suffisamment ind\u00e9pendants du processus de souscription du cr\u00e9dit pour fournir une expertise impartiale et objective<a href=\"#_ftn56\">[56]<\/a>. Le pr\u00eateur consigne, sur un support durable<a href=\"#_ftn57\">[57]<\/a>, le rapport d&#8217;expertise.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nous croyons utile de pr\u00e9ciser qu\u2019une \u00e9valuation \u00e9ventuellement incorrecte par l\u2019expert d\u00e9sign\u00e9 de la valeur du bien acquis gr\u00e2ce au cr\u00e9dit consenti n\u2019entraine en rien une responsabilit\u00e9 du pr\u00eateur ou de l\u2019interm\u00e9diaire \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019emprunteur, qui est le premier concern\u00e9 par l\u2019acquisition qu\u2019il entend effectuer et responsable de celle-ci. L\u2019expert \u00e9ventuellement mandat\u00e9 par le pr\u00eateur ex\u00e9cute une mission purement informative \u00e0 l\u2019\u00e9gard de celui-ci<a href=\"#_ftn58\">[58]<\/a> et n\u2019a pour seul but que de permettre au pr\u00eateur d\u2019\u00e9valuer son risque en cas de d\u00e9faut de paiement par le consommateur, et non de fournir au consommateur une expertise du bien \u00e0 l\u2019\u00e9gard duquel il a g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9j\u00e0 conclu un compromis de vente dans le cas d\u2019un cr\u00e9dit logement.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-7-l-obligation-le-devoir-de-conseil\">7.&nbsp;L\u2019obligation \/ le devoir de conseil<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent, la doctrine avait estim\u00e9 que le \u00ab&nbsp;<em>devoir de conseil&nbsp;<\/em>\u00bb diff\u00e9rait de l\u2019obligation d\u2019information et n\u2019incombait pas au banquier dispensateur de cr\u00e9dit&nbsp;<a href=\"#_ftn59\"><sup>[59]<\/sup><\/a>. Une telle obligation suppose en effet une certaine ing\u00e9rence du banquier dans les affaires de son client<a href=\"#_ftn60\"><sup>[60]<\/sup><\/a>, sauf accord expr\u00e8s des parties \u00e0 cet \u00e9gard. En droit commun, il ne peut \u00eatre exig\u00e9 du banquier, sans obligation de conseil express\u00e9ment stipul\u00e9e avec son client, de substituer sa propre appr\u00e9ciation \u00e0 celle de ce dernier, sauf volont\u00e9 commune des parties en un tel sens<a href=\"#_ftn61\"><sup>[61]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au fil des r\u00e9formes, la tendance consum\u00e9riste a formalis\u00e9 dans les textes l\u00e9gaux l\u2019existence d\u2019une obligation de conseil des \u00e9tablissements financiers \u00e0 l\u2019\u00e9gard des consommateurs<a href=\"#_ftn62\">[62]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le futur article VII. 131 du Code de droit \u00e9conomique n\u2019\u00e9chappera pas \u00e0 cette tendance, puisqu\u2019il formalise \u00e0 l\u2019\u00e9gard du cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire un r\u00e9el devoir de conseil, en t\u00e9moigne l\u2019intitul\u00e9 du sous-titre qui le pr\u00e9c\u00e8de&nbsp;: \u00ab&nbsp;<em>Du devoir et des services de conseil&nbsp;\u00bb<\/em>. Pour le l\u00e9gislateur belge, faisant r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l\u2019article 4, 21\u00b0 de la directive transpos\u00e9e de mani\u00e8re partielle seulement, \u00ab&nbsp;<em>la fourniture d\u2019un conseil est inh\u00e9rente \u00e0 l\u2019exercice de la profession m\u00eame et pas une activit\u00e9 distincte&nbsp;<a>\u00bb<\/a><a href=\"#_ftn63\"><strong>[63]<\/strong><\/a><\/em>&nbsp;.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En vertu de cette nouvelle obligation \u2013 qui ne peut \u00eatre r\u00e9mun\u00e9r\u00e9e<a href=\"#_ftn64\">[64]<\/a> -, le pr\u00eateur et\/ou l\u2019interm\u00e9diaire a l\u2019obligation de proposer \u2013 et m\u00eame de <em>recommander, <\/em>sur un support durable &#8211; au consommateur la formule de cr\u00e9dit qu\u2019il estime, en tant que professionnel, la plus appropri\u00e9e au regard des informations que ce dernier lui a fournies, ainsi qu\u2019au regard de ses besoins, de sa situation financi\u00e8re au moment de la demande, et du but du cr\u00e9dit<a href=\"#_ftn65\">[65]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019existence, dans le chef du pr\u00eateur et\/ou de l\u2019interm\u00e9diaire, d\u2019un devoir de conseil doit \u00eatre explicitement indiqu\u00e9e au consommateur. Le professionnel du cr\u00e9dit devra \u00e9galement indiquer sur un support durable si la recommandation qu\u2019il formule se fonde uniquement sur sa propre gamme de produits ou sur une large gamme de produits provenant de l&#8217;ensemble du march\u00e9<a href=\"#_ftn66\">[66]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u2019agissant plus sp\u00e9cifiquement des courtiers en cr\u00e9dit &#8211; qui ne sont, par d\u00e9finition, pas li\u00e9s \u00e0 un pr\u00eateur par une quelconque exclusivit\u00e9 &#8211; la loi exige de ceux-ci, dans un but de transparence, qu\u2019\u00e0 l\u2019appui du conseil qu\u2019ils fourniront au consommateur, ils prennent en consid\u00e9ration un nombre suffisamment important de contrats de cr\u00e9dit disponibles sur le march\u00e9. Cette exigence, que l\u2019on retrouve \u00e9galement dans le cadre de l\u2019interm\u00e9diation en assurance<a href=\"#_ftn67\">[67]<\/a>, manque assur\u00e9ment de pr\u00e9cision<a href=\"#_ftn68\">[68]<\/a>&nbsp;: qu\u2019est-ce qu\u2019un \u201c<em>nombre suffisamment important de contrats de cr\u00e9dit<\/em>\u201d ?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Notons encore que dans le secteur bancaire, certains \u00e9tablissements de cr\u00e9dit ont d\u00e9sormais recours au \u00ab&nbsp;<em>conseil automatis\u00e9&nbsp;\u00bb<\/em> en mati\u00e8re de cr\u00e9dits. Un tel conseil exclut toute intervention humaine<a href=\"#_ftn69\">[69]<\/a>. Cette question pr\u00e9occupe les autorit\u00e9s europ\u00e9ennes de surveillance, qui ont estim\u00e9 que la notion de conseil couvre tout ce qui peut \u00eatre produit par un automate et qui peut \u00eatre raisonnablement per\u00e7u par les consommateurs comme tel<a href=\"#_ftn70\">[70]<\/a>. Ce m\u00e9canisme, encore peu r\u00e9pandu en Belgique \u00e0 notre connaissance, pose d\u2019int\u00e9ressantes questions en termes de responsabilit\u00e9s en cas de conseil erron\u00e9<a href=\"#_ftn71\">[71]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-1-8-informations-pr-alables-fournir-au-client-le-devoir-d-information-et-le-formulaire-esis-fise\"><a>1.8.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Informations pr\u00e9alables \u00e0 fournir&nbsp;au client : le devoir d\u2019information et le formulaire ESIS (FISE)<\/a><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une fois que le formulaire de demande de renseignements a \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9 par le candidat emprunteur au banquier ou \u00e0 l\u2019interm\u00e9diaire et que celui-ci y a indiqu\u00e9 ses besoins, sa situation financi\u00e8re et ses pr\u00e9f\u00e9rences, celui-ci fournit gratuitement au consommateur les informations personnalis\u00e9es dont il a besoin pour comparer les produits de cr\u00e9dits disponibles sur le march\u00e9, \u00e9valuer leurs implications et prendre une d\u00e9cision en connaissance de cause quant \u00e0 l&#8217;opportunit\u00e9 de conclure un contrat de cr\u00e9dit<a href=\"#_ftn72\">[72]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ces informations sont fournies, pr\u00e9alablement ou en m\u00eame temps que l\u2019offre de cr\u00e9dit \u00e9mise par le pr\u00eateur<a href=\"#_ftn73\">[73]<\/a>, moyennant la remise d\u2019un document d\u2019\u00ab&nbsp;<em>informations europ\u00e9ennes standardis\u00e9es&nbsp;\u00bb, <\/em>d\u00e9nomm\u00e9 \u00ab&nbsp;<em>FISE&nbsp;\u00bb<\/em> ou \u00ab&nbsp;<em>ESIS&nbsp;\u00bb<\/em> pour \u00ab&nbsp;<em>European Standard Information Sheet&nbsp;\u00bb<\/em>, sur un support durable.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le canevas de ce document standardis\u00e9 et mod\u00e9lis\u00e9 est repris en annexe 3 de la loi du 22 avril 2016, ainsi qu\u2019en annexe de la pr\u00e9sente contribution. L\u2019annexe de la loi contient \u00e9galement plusieurs instructions visant \u00e0 ce que l\u2019ESIS soit compl\u00e9t\u00e9 de mani\u00e8re optimale.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La remise du document ESIS, qui doit donc permettre, en principe, au consommateur de comparer les offres et conditions de cr\u00e9dit aupr\u00e8s de plusieurs pr\u00eateurs disponibles sur le march\u00e9, entra\u00eene l\u2019ex\u00e9cution suffisante par le pr\u00eateur et par l\u2019interm\u00e9diaire de son devoir d\u2019information.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si le cr\u00e9dit n&#8217;est pas destin\u00e9 au financement de l&#8217;acquisition ou la conservation de droits r\u00e9els immobiliers, l&#8217;ESIS est remplac\u00e9 par le SECCI vis\u00e9 \u00e0 l&#8217;annexe 1 et le cas \u00e9ch\u00e9ant 2 du livre VII du Code de droit \u00e9conomique, qui a trait au cr\u00e9dit \u00e0 la consommation&nbsp;<a href=\"#_ftn74\">[74]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-9-l-offre-de-cr-dit\">9.&nbsp;&nbsp;L\u2019offre de cr\u00e9dit<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La soumission d&#8217;une offre de cr\u00e9dit est obligatoire pour un cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire avec une destination immobili\u00e8re ainsi que pour le cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire avec une destination mobili\u00e8re qui s&#8217;accompagne de la constitution d&#8217;une s\u00fbret\u00e9 hypoth\u00e9caire.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Elle ne peut \u00eatre soumise que si tous les co\u00fbts qui peuvent \u00eatre connus par le pr\u00eateur sont effectivement mentionn\u00e9s et repris dans le taux annuel effectif global (TAEG), notion \u00e0 laquelle sont familiers les pr\u00eateurs qui octroient des cr\u00e9dits \u00e0 la consommation, mais \u00e9trang\u00e8re aux pr\u00eateurs hypoth\u00e9caires jusqu\u2019\u00e0 aujourd\u2019hui<a href=\"#_ftn75\">[75]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019offre de cr\u00e9dit, qui lie le pr\u00eateur pendant un <em>d\u00e9lai de r\u00e9flexion <\/em>d\u2019au moins quatorze jours accord\u00e9 au consommateur<a href=\"#_ftn76\">[76]<\/a>, mentionne sa dur\u00e9e de validit\u00e9 ainsi que toutes les conditions contractuelles, en ce compris un tableau d&#8217;amortissement soit du capital et du montant des int\u00e9r\u00eats \u00e9chus, soit, en cas de reconstitution du capital, la mention du montant du remboursement unique du capital \u00e0 la date finale d&#8217;\u00e9ch\u00e9ance du cr\u00e9dit.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il convient de rappeler que le pr\u00eateur n\u2019est jamais oblig\u00e9 de consentir un cr\u00e9dit au consommateur<a href=\"#_ftn77\">[77]<\/a>. Il n\u2019y a pas de droit au cr\u00e9dit. Le cr\u00e9dit est un contrat, entre autres<a href=\"#_ftn78\">[78]<\/a>, <em>intuitu personae<\/em> qui repose avant toute chose sur la confiance du banquier \u00e0 l\u2019\u00e9gard de son client. La d\u00e9cision de ne pas octroyer un cr\u00e9dit est tout \u00e0 fait discr\u00e9tionnaire dans le chef du pr\u00eateur, et ce m\u00eame si le pr\u00eateur pr\u00e9sente les meilleures garanties en remboursement possibles.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ceci \u00e9tant, le futur nouvel article VII. 137 du Code \u00e9conomique impose au pr\u00eateur, en cas de refus<a href=\"#_ftn79\">[79]<\/a>, de communiquer au consommateur, sans d\u00e9lai et sans frais, le r\u00e9sultat de la consultation de la Centrale ainsi que l&#8217;identit\u00e9 et l&#8217;adresse du responsable du traitement des fichiers qu&#8217;il a consult\u00e9s y compris le cas \u00e9ch\u00e9ant, l&#8217;identit\u00e9 et l&#8217;adresse de l&#8217;assureur de cr\u00e9dit consult\u00e9. Les autres motifs de refus \u00e9ventuels n\u2019ont pas \u00e0 \u00eatre communiqu\u00e9s au consommateur de mani\u00e8re obligatoire<a href=\"#_ftn80\">[80]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans un tel cas, aucune indemnit\u00e9 ne peut \u00eatre r\u00e9clam\u00e9e au consommateur \u00e0 l&#8217;exception des frais de consultation de la Centrale pay\u00e9s par le pr\u00eateur et les frais d\u2019expertise du bien immeuble objet de la demande de cr\u00e9dit, tel qu\u2019\u00e9nonc\u00e9 \u00e0 l&#8217;article VII.141 du Code \u00e9conomique, pour autant que cette expertise ait eu lieu, que le consommateur ait marqu\u00e9 son accord quant \u00e0 ce, et qu\u2019il ait \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vu que ce dernier en supporterait les frais.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/bankinglaw.be\/2016\/11\/30\/reforme-2016-du-credit-hypothecaire-en-belgique\/\">Retour au menu de d\u00e9part<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">80 notes de bas de page et r\u00e9f\u00e9rences pour nos abonn\u00e9s<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-premium-content-container\">\n\n\n<div class=\"wp-block-premium-content-logged-out-view entry-content\">\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"abonnez-vous-pour-y-acceder\">Abonnez-vous pour y acc\u00e9der<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">D\u00e9couvrez la suite de ce contenu d\u00e8s aujourd\u2019hui en vous abonnant.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-premium-content-buttons wp-block-buttons\">\n<div class=\"wp-block-jetpack-recurring-payments wp-block-button\"><div class=\"wp-block-jetpack-button wp-block-button\"><a class=\"wp-block-button__link\" data-id-attr=\"recurring-payments-block-1\" id=\"recurring-payments-block-1\" href=\"https:\/\/subscribe.wordpress.com\/memberships\/?blog=176993113&amp;plan=4467&amp;lang=en_US&amp;pid=2935&amp;redirect=https%3A%2F%2Fbankinglaw.be%2Fen%2Fwp-json%2Fwp%2Fv2%2Fpages%2F2935%2F\" target=\"_blank\" role=\"button\" rel=\"noopener noreferrer\" data-wp-class--is-submitting=\"state.isSubmitting\" data-wp-bind--aria-disabled=\"state.isAriaDisabled\">Abonnez-vous<span class=\"spinner\" aria-hidden=\"true\"><span class=\"is-visually-hidden\">Submitting form<\/span><\/span><\/a><\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-premium-content-login-button wp-block-button\"><a class=\"wp-block-button__link\" href=\"https:\/\/subscribe.wordpress.com\/memberships\/jwt\/?site_id=176993113&amp;redirect_url=https%3A%2F%2Fbankinglaw.be%2Fwp-json%2Fjetpack%2Fv4%2Fsubscribers%2Fauth%3Fredirect_url%3Dhttps%253A%252F%252Fbankinglaw.be%252Fen%252Fwp-json%252Fwp%252Fv2%252Fpages%252F2935\">Identification<\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator\"\/>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il est constant que le pr\u00eateur hypoth\u00e9caire est soumis \u00e0 plusieurs obligations&nbsp;pr\u00e9contractuelles \u00e0 l\u2019\u00e9gard de son client. Ces obligations, issues \u00e0 l\u2019origine de l\u2019application du principe de la bonne foi contractuelle et des r\u00e8gles de la responsabilit\u00e9 civile[1], ont essentiellement \u00e9t\u00e9 conceptualis\u00e9es en droit bancaire par la doctrine, la jurisprudence, ainsi qu\u2019au niveau europ\u00e9en dans&#8230; <a class=\"more-link\" href=\"https:\/\/bankinglaw.be\/en\/blog-2\/negociation-credit-hypothecaire-loi\/#more-2935\">Continue Reading &rarr;<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":185562167,"featured_media":0,"parent":7,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_coblocks_attr":"","_coblocks_dimensions":"","_coblocks_responsive_height":"","_coblocks_accordion_ie_support":"","advanced_seo_description":"","jetpack_seo_html_title":"","jetpack_seo_noindex":false,"jetpack_seo_schema_type":"","_wpcom_ai_launchpad_about_page":false,"_wpcom_ai_launchpad_gallery_page":false,"_wpcom_ai_launchpad_contact_page":false,"_wpcom_ai_launchpad_events_page":false,"_wpcom_ai_launchpad_video_page":false,"_wpcom_ai_launchpad_portfolio_piece":false,"_jetpack_hide_featured_image":false,"_jetpack_featured_image_duplicate_dismissed":0,"footnotes":"","big_sky_generated":false},"class_list":["post-2935","page","type-page","status-publish","hentry","clear"],"jetpack_likes_enabled":true,"jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/PbYDZD-Ll","jetpack-related-posts":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bankinglaw.be\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/2935","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bankinglaw.be\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/bankinglaw.be\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bankinglaw.be\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/185562167"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bankinglaw.be\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2935"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/bankinglaw.be\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/2935\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4525,"href":"https:\/\/bankinglaw.be\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/2935\/revisions\/4525"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bankinglaw.be\/en\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/7"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bankinglaw.be\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2935"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}